La SCPI : l’investissement locatif optimisé

Les épargnants français sont connus pour leur aversion au risque. Leurs placements se tournent majoritairement vers les livrets, en débit de leurs bas rendements, et alors même que l’immobilier est considéré comme un actif sûr, ils ne sont que 14% à avoir déjà réalisé un investissement locatif. Selon un sondage publié par Les Échos et réalisé pour LinXea, spécialiste de l’épargne en ligne, seuls 22% d’entre eux ont acheté des actions, comptes-titres ou PEA, alors que 74% détiennent un livret A ou PEL. Il s’agit bien davantage d’ un choix par défaut que d’une décision rationnelle, puisque l’on sait qu’au classement des meilleurs placements, les livrets ne tiennent pas le haut du panier.
C’est donc paradoxalement qu’ils sont tenus par les investisseurs comme le second placement le plus intéressant en termes de ratio risque-gain, à 38%, derrière l’assurance-vie (47%). La pierre ne vient qu’en troisième position, à 25%. Et cette position ne lui assure pourtant pas d’être élue par tous ces investisseurs qui lui accordent leur confiance.
Pourquoi, dès lors, une telle frilosité ? Il semble que plusieurs freins viennent entraver l’engagement dans un investissement locatif : le niveau des prix de l’immobilier, selon la même étude, joue pour 38% des épargnants. En outre, ils sont 26% à être dissuadés par la fiscalité du secteur, et 20% à mentionner les inconvénients et les incertitudes liés à la gestion locative comme des obstacles.

 

 

Et si la SCPI était la bonne alternative pour ceux qu’inquiète l’investissement locatif direct ?

La SCPI semble une solution propre à calmer les inquiétudes et les incertitudes des investisseurs français les moins convaincus. Elle est considérée par ceux qui la connaissent comme un synonyme de tranquillité d’esprit : un placement rentable, sécurisé et accessible.
En effet, la société civile de placement immobilier présente l’intérêt majeur d’assurer la gestion de l’investissement locatif dans son intégralité, des travaux aux locataires et aux loyers.
Son fonctionnement est simple. Il s’agit d’une société d’investissements collectifs ayant pour but l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. L’investisseur y achète des parts d’un parc immobilier, géré par une société de gestion, qui lui reverse des loyers au prorata de ses parts. La gestion s’occupe des investissements, de la collecte des loyers, du paiement des taxes foncières, de la réalisation des travaux…. L’investisseur perçoit finalement un loyer net de charges.
En plus de ces indéniables avantages logistiques, la SCPI présente d’autres atouts. Son parc immobilier étant composé de dizaines de biens différents, le risque locatif est fortement réduit par l’action même d’entrer en mutualisation : plus de biens signifie plus de locataires différents, souvent professionnels, donc un risque moins significatif d’impayés.
Le plus de la SCPI, c’est également une rentabilité attractive, pouvant grimper jusqu’à 6% chez certaines sociétés. C’est une solution qui répond à tous les objectifs de l’épargnant en immobilier, en alliant rendement immédiat élevé, progression des revenus sur une longue période permettant une protection contre l’inflation, et risque de perte en capital modéré. Enfin, le fait que les SCPI ciblent majoritairement l’immobilier tertiaire leur assurent des rendements actuellement meilleurs que ceux du marché du logement.

Une administration solide dont tous les actionnaires sont membres

La SCPI présente un fonctionnement qui a tout pour rassurer, par sa transparence, sa clarté et sa solidité. Son administration est multipartite : elle est composée d’ un conseil de surveillance, chargé de représenter les associés auprès de la société de gestion, d’ un commissaire aux comptes et d’ un expert immobilier.
Ces trois instances sont élues par l’assemblée générale, composée de tous les associés, c’est-à-dire de tous les porteurs de parts de la SCPI. C’est l’assemblée vote, révoque et ajuste les statuts de la société. C’est aussi elle qui peut choisir l’orientation politique des investissements, et qui décide de la distribution des bénéfices et des quotas d’emprunt.

Un contrôle assuré par des experts

L’avantage de la mutualisation des investissements en SCPI est également le recours à des experts qu’elle implique et légitime. Alors que la Cour des comptes a épinglé cette année le déficit de contrôle, du dispositif Pinel, en reprochant à la Fédération des Professionnels de l’Immobilier son manque de transparence et de données fiscalesc’est une dimension qui peut jouer comme un facteur de sérénité pour l’investisseur, puisque ces éléments fiscaux sont délégués à des experts dans le cadre de la SCPI.
Désigné pour une durée de six ans, le commissaire aux comptes a pour rôle de s’assurer et d’attester de la sincérité et de la régularité des documents comptables fournis par la société.
Le contrôle sur le plan de l’ingénierie patrimoniale revient, lui, à l’expert immobilier. Il a pour rôle de définir annuellement la valeur du patrimoine en gestion dans la société, et de réaliser une expertise de sa valeur vénale tous les cinq ans.

« Notre action consiste à confronter l’offre et la demande, afin de fournir une évaluation la plus juste possible. Comme nous sommes au cœur du marché, nous avons une connaissance fine des prix et de leur constante évolution. C’est à ce titre seulement que nous est confié le rôle d’expertise. »
David Azoulay, Président-Directeur général d’Immo9 Nantes

Un placement flexible

L’investissement en SCPI n’est pas soumis à un minima exorbitant, contrairement à ce que pense une majorité de Français. C’est un placement accessible à partir de quelques centaines d’euros, et complètement modulable dans le temps.

« Il est possible de choisir le montant de son investissement quasiment à l'euro près contrairement à un bien immobilier classique. La flexibilité se fait également à la revente, car l'investisseur peut choisir de revendre le nombre de parts qu'il souhaite, et n'est pas obligé de tout revendre d'un coup »
Benoit Yerle associé fondateur chez Portail SCPI

De plus, il est considérablement plus simple et rapide de revendre ses parts en SCPI que de revendre son logement. La pierre papier a ceci pour elle. Il suffit pour se dégager d’un investissement en société civile de placement immobilier de remplir un formulaire de rachat de parts. Un fois informée, la société de gestion rembourse l’associé en trois ou quatre semaines en moyenne.
Pour un logement, il faut passer devant le notaire, s’être assuré de réaliser les diagnostics règlementaires, signer une promesse de vente (comprenant souvent des conditions suspensives en faveur de l’acquéreur), et attendre trois mois environ avant de signer l’acte authentique pour enfin recevoir les fonds.
Autant de formalités que vous vous épargnez en investissant en SCPI.

Des possibilités d’investissement diverses, adaptées à chaque temps de la vie

L’investisseur qui choisit d’acquérir des parts en SCPI a quatre manières différentes de le faire, en fonction de sa situation, de ses objectifs et de ses projets du moment. Le caractère modulable du placement lui assure une possibilité de jongler avantageusement entre ces options.
La solution la plus répandue est l'investissement au comptant : il permet à l’investisseur disposant de liquidités de les investir directement en SCPI, afin d’en dégager un revenu complémentaire en même temps qu’une diversification de son patrimoine.
Les particuliers n'ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats préfèreront à cette possibilité celle du démembrement temporaire, qui consiste à diviser temporairement ses parts entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
Une troisième possibilité consiste à intégrer des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie, qu’il s’agira alors de bien choisir en fonction.
Enfin, l’investisseur peut faire le choix de tirer profit de l’effet de levier du crédit, d’autant qu’il présente des taux actuels historiquement bas : en investissant dans une SCPI via un crédit, il optimisera la constitution de son patrimoine dans le temps.

 

Commissariatauxcomptes.com - Tous droits réservés - contact -